Ποιες φθορές πληρώνει ο ιδιοκτήτης και ποιες πληρώνει ο ενοικιαστής του ακινήτου; Ποιος αναλαμβάνει το κόστος αλλαγής θερμοσίφωνα και ποια είναι η διαδικασία για τις ηλεκτρικές συσκευές;
Παρακάτω θα βρείτε μερικές συμβουλές που θα σας βοηθήσουν να αντιμετωπίσετε τις δυσκολίες.
Ποιες φθορές πληρώνει ο ενοικιαστής και ποιες πληρώνει ο ιδιοκτήτης;
Για τον ενοικιαστή/μισθωτή
Ο ενοικιαστής είναι υπεύθυνος για:
Την καταβολή της εγγύησης
Την πληρωμή του ενοικίου
Την εξόφληση των πάγιων δαπανών λειτουργίας του ακινήτου, όπως τα κοινόχρηστα, το νερό, το ρεύμα και το τηλέφωνο/internet
Την αποκατάσταση των έκτακτων ζημιών, που προκλήθηκαν από τον ίδιο (π.χ. αν σπάσει ένα τζάμι ή κάποιο πλακάκι)
Για τον ιδιοκτήτη/εκμισθωτή
Ο ιδιοκτήτης του σπιτιού:
Αναλαμβάνει το κόστος αποκατάστασης ζημιών που προκαλούνται από φυσική φθορά του σπιτιού, όπως βάψιμο, ηλεκτρολογικές, υδραυλικές βλάβες κ.λπ.
Είναι υπεύθυνος για πάσης φύσεως έκτακτες επισκευές που αφορούν την πολυκατοικία και όχι αποκλειστικά και μόνο το διαμέρισμα ιδιοκτησίας του (π.χ. αλλαγή θυροτηλεφώνου).
Είναι υπόχρεος για την καταβολή του ΤΑΠ (τέλος ακίνητης περιουσίας είναι ο φόρος που υπολογίζεται επί της αξίας του ακινήτου που βρίσκεται εντός της διοικητικής περιφέρειας συγκεκριμένων δήμων και κοινοτήτων), εκτός αν ο λογαριασμός εκδίδεται στο όνομα του μισθωτή. Τότε, εκείνος αναλαμβάνει την αποπληρωμή του ΤΑΠ.
Πληρώνει επίσης τον ΕΝΦΙΑ (φόρος που επιβάλλεται σε κάθε είδος ακινήτου, ανεξάρτητα με το αν πρόκειται για κτίσματα ή εδαφικές επιφάνειες εντός ή εκτός σχεδίου).
Οι φθορές στο ακίνητο, πότε βαραίνουν τον μισθωτή και πότε τον εκμισθωτή;
Είναι αναπόφευκτο να υπάρχουν φθορές σε ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο λόγω της καθημερινής χρήσης του. Για αυτόν τον λόγο, είναι σημαντικό να γίνεται τακτική συντήρηση του ακινήτου, προκειμένου να αποφεύγονται μελλοντικά προβλήματα.
Ποιες φθορές φέρνει ο χρόνος (φυσικές φθορές) και ποιες η κακή χρήση του χώρου (αλλιώς ζημιές); Ποιες πρέπει να αποκαταστήσει ο μισθωτής και ποιες ο εκμισθωτής;
Δες παρακάτω μερικά χαρακτηριστικά παραδείγματα για να καταλάβεις τη μεταξύ τους διαφορά.
Οι φθορές που προκαλούνται από την καθημερινή ζωή σε ένα σπίτι αποτελούν τις φυσικές φθορές και συνήθως, για την αποκατάσταση τους, είναι υπεύθυνος ο ιδιοκτήτης του ακινήτου.
Ορισμένα παραδείγματα φυσικής φθοράς είναι τα ακόλουθα:
Μερικά σημάδια στο ξύλινο δάπεδο ή τα πλακάκια
«Σκασμένη» μπογιά στους τοίχους
«Χαλαρωμένα» πλακάκια μπάνιου
Χαλαρωμένα πόμολα στις πόρτες
Αποχετεύσεις που βουλώνουν εύκολα
Μικρές ρωγμές και τρύπες από καρφιά στους τοίχους
Συρόμενες πόρτες που «κολλάνε»
Φθαρμένο σμάλτο στην μπανιέρα
Οι πόρτες στις ντουλάπες και τα ντουλάπια στην κουζίνα και το μπάνιο δεν κλείνουν καλά.
Συνεπώς, ο μισθωτής είναι υπεύθυνος για την επισκευή ζημιών που προκλήθηκαν από ανεύθυνη χρήση του χώρου, όπως για παράδειγμα αν είχε σπάσει ένας καθρέπτης λόγω ατυχήματος. Επίσης, αν κάποιος τοίχος είχε χαλάσει λόγω της ανάρμοστης τοποθέτησης μιας βιβλιοθήκης από τον μισθωτή, αυτός είναι υπεύθυνος για την επισκευή της ζημιάς.
Από την άλλη πλευρά, οι φυσικές φθορές, όπως για παράδειγμα η φθορά του χρόνου στον τοίχο ή η φθορά του δαπέδου από τη χρήση, θεωρούνται ως κανονική φθορά του ακινήτου και είναι ευθύνη του εκμισθωτή να τις επισκευάζει. Έτσι, ο ιδιοκτήτης κρατάει μέρος ή ολόκληρη την εγγύηση ώστε να κάνει τις απαραίτητες τεχνικές εργασίες αποκατάστασης.
Είναι σημαντικό να υπάρχει σαφήνεια στη σύμβαση μεταξύ του μισθωτή και του εκμισθωτή σχετικά με το ποιος είναι υπεύθυνος για την αποκατάσταση των ζημιών, προκειμένου να αποφεύγονται διαφωνίες και πιθανές νομικές διαμάχες.
Μερικά παραδείγματα ζημιών είναι τα εξής:
Γδαρμένο ή χτυπημένο δάπεδο (παρκέ, μάρμαρο, πλακάκια)
Σπασμένοι καθρέπτες, είδη υγιεινής και παράθυρα
Σπασμένα πλακάκια στο μπάνιο
Σπασμένοι μεντεσέδες σε πόρτες
Βαμμένοι τοίχοι χωρίς έγκριση ή μουτζουρωμένοι ή με μεγάλες τρύπες
Πόμολα που λείπουν από τις πόρτες ή έχουν σπάσει
Υδραυλικά εξαρτήματα από το μπάνιο ή την κουζίνα που έχουν σπάσει
Ο μισθωτής λοιπόν ευθύνεται μόνο για τις δαπάνες και επισκευές που αφορούν τη χρήση του ακινήτου, ενώ για επισκευές και δαπάνες που αφορούν πάγια περιουσιακά στοιχεία του ακινήτου (π.χ. υδραυλικά, ηλεκτρικά, ασανσέρ, λέβητας κ.λπ.) ευθύνεται ο ιδιοκτήτης.
Πότε δεν επιστρέφεται η εγγύηση ενοικίου;
Η ενοικίαση της πρώτης κατοικίας ισχύει για τουλάχιστον τρία έτη, ακόμα και αν το συμφωνητικό ορίζει διαφορετικά. Συνεπώς, η μονομερής αποχώρηση του ενοικιαστή πριν τη λήξη αυτού του χρονικού διαστήματος, χωρίς τη ρητή συγκατάθεση του ιδιοκτήτη, δεν δικαιολογεί την επιστροφή της εγγύησης. Αντιθέτως, είναι πιθανό ο ενοικιαστής να υποχρεωθεί να καταβάλλει τα εναπομένοντα ενοίκια μέχρι τη λήξη της συμφωνημένης μίσθωσης. Επιπλέον, ο ιδιοκτήτης μπορεί να κρατήσει ολόκληρη την εγγύηση ή μέρος της, επικαλούμενος οφειλές του ενοικιαστή ή φθορές στο ακίνητο.
Από την πλευρά του, ο ενοικιαστής μπορεί να ζητήσει την επιστροφή της εγγύησης, μετά από δική του αποχώρηση πριν τη λήξη της μίσθωσης, επικαλούμενος σημαντικούς λόγους -π.χ. άσκηση ενός δικαιώματος που προβλέπεται στο συμφωνητικό ή αθέτηση του συμβολαίου από τον ίδιο τον ιδιοκτήτη κ.λπ. Για να μπορέσει να γίνει αυτό βέβαια και να επιστραφεί η εγγύηση, πρέπει να είναι καλή η κατάσταση του μισθίου, τα ενοίκια να έχουν δοθεί στην ώρα τους και οι λογαριασμοί να έχουν τακτοποιηθεί πριν την αποχώρηση του ενοικιαστή.
Αν ο ιδιοκτήτης αρνείται να επιστρέψει την εγγύηση ενοικίου, ωστόσο ο ενοικιαστής είναι βέβαιος ότι δεν υπάρχει κάποιο κόλλημα από πλευράς του -π.χ. ζημιές στο ακίνητο ή απλήρωτοι λογαριασμοί-, τότε πρέπει να επικοινωνήσει μαζί του για να διερευνήσει την αιτία μη απόδοσης ενοικίου. Στη συνέχεια, αν δει πως ο ιδιοκτήτης εμμένει στη θέση του, καλό θα ήταν να αναζητήσει την βοήθεια δικηγόρου/νομικού συμβούλου.
Τι γίνεται με τις ηλεκτρικές συσκευές;
Αν νοικιάζεις επιπλωμένο σπίτι, πρέπει να ξέρεις και τι ισχύει για τις υπάρχουσες ηλεκτρικές συσκευές. Αξιολόγησε εκ των προτέρων σε τι κατάσταση βρίσκονται (είναι πολύ παλιές; λειτουργούν;). Έπειτα συμφώνησε με τον ιδιοκτήτη ποιος θα είναι υπεύθυνος για την αντικατάστασή τους σε περίπτωση βλάβης.
Οι περισσότεροι ιδιοκτήτες αλλάζουν τις συσκευές σε μία ανακαίνιση ή όταν είναι απολύτως απαραίτητο.
Ωστόσο, μερικές φορές ένας εκμισθωτής προτιμά μια χαλασμένη ηλεκτρική συσκευή να αντικατασταθεί απ’ τον ενοικιαστή, επομένως αυτό πρέπει να συμφωνηθεί από την έναρξη του συμβολαίου μίσθωσης.
Παράδειγμα: Η αλλαγή θερμοσίφωνα βαρύνει τον ενοικιαστή ή τον ιδιοκτήτη;
Η αλλαγή θερμοσίφωνα βαρύνει τον εκμισθωτή-ιδιοκτήτη του ακινήτου. Ειδικότερα, όπως αναφέρθηκε, ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να διατηρεί το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση. Αυτή η υποχρέωση του περιλαμβάνει τόσο την υλική διατήρηση όσο και τη νομική.
Μάλιστα, σύμφωνα και με την ερμηνεία του άρθρου 592 ΑΚ, ο εκμισθωτής οφείλει να επανορθώνει και να επισκευάζει όλες τις φθορές του μισθίου που ανάγονται στη συμφωνημένη χρήση. Αυτό σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης του ακινήτου φέρει τα βάρη του μισθίου, εκτός από την περίπτωση της ζημίας εκτός της συμφωνημένης χρήσης.
Τέτοιες δαπάνες καλούνται αναγκαίες και είναι ενδεικτικώς οι δαπάνες για αποκατάσταση σωλήνων ύδατος, αποχέτευσης, θυρών, στέγης, ηλεκτρικής εγκατάστασης, θέρμανσης, θερμοσίφωνα κ.λπ.
Αποζημίωση ενοικιαστή από ιδιοκτήτη - Πότε τη δικαιούσαι;
Αν το ακίνητο εμφανίζει βλάβες ή ελαττώματα για τα οποία ο ιδιοκτήτης δεν σε ενημέρωσε πριν από την υπογραφή του μισθωτήριού συμβολαίου, έχεις τα εξής δικαιώματα:
Να απαιτήσεις την επιδιόρθωση του ελαττώματος με έξοδα του ιδιοκτήτη και ταυτόχρονα τη μείωση ή και μη καταβολή του ενοικίου ως το χρονικό σημείο της επισκευής.
Να ζητήσεις αποζημίωση για τα επιπλέον έξοδά σου λόγω του ελαττώματος.
Εάν ο ιδιοκτήτης αρνείται να επιδιορθώσει το ελάττωμα μέσα σε λογικό χρονικό διάστημα έχεις το δικαίωμα λύσης της μίσθωσης και αποζημίωση για όλα τα έξοδα που έκανες λόγω του ελαττώματος.
💡 Σημείωση: Αξίζει να γνωρίζεις πως δεν έχεις τα παραπάνω δικαιώματα σε περίπτωση που γνώριζες εξαρχής τα εν λόγω ελαττώματα ή αν υπέγραψες έγγραφο που ορίζει ότι «παραλαμβάνετε ανεπιφύλακτα το μίσθιο».
Για οποιαδήποτε διευκρίνηση, μη διστάσετε να επικοινωνήσετε μαζί μας.