Συχνές ερωτήσεις
για τη Διαχείριση Κοινοχρήστων

Ποιες θεωρούνται ως «κοινόχρηστες δαπάνες»;

Είναι όλες οι δαπάνες που αφορούν τα κοινόχρηστα μέρη της πολυκατοικίας. Για παράδειγμα η καθαριότητα, η θέρμανση, το ρεύμα της πολυκατοικίας, η επισκευή ή συντήρηση του ανελκυστήρα, η ταράτσα, η εσωτερική- εξωτερική επισκευή του κτηρίου, οι υδρορροές, η κεντρική αποχέτευση κτλ.

Υπάρχει ένα κενό διαμέρισμα στην πολυκατοικία μας. Τι ποσοστό επί των κοινοχρήστων πρέπει να πληρώνει;

Εάν η πολυκατοικία έχει κανονισμό τότε ακολουθούμε τον κανονισμό. Εάν όχι, τότε σύμφωνα με το νόμο 3741/29 κάθε διαμέρισμα είναι υποχρεωμένο να πληρώνει ποσοστό 100% (και στη θέρμανση) ανεξάρτητα αν κατοικείται ή όχι. Σε περίπτωση ομόφωνης απόφασης των ιδιοκτητών αυτό μπορεί να αλλάξει.

Πως κατανέμονται οι κοινόχρηστες δαπάνες;

Εάν η πολυκατοικία έχει κανονισμό τότε ακολουθούμε τον κανονισμό. Εάν όχι, τότε σύμφωνα με το νόμο 3741/29 όλες οι κοινόχρηστες δαπάνες (πετρέλαιο/ αέριο, καθαρίστρια, ανελκυστήρας, ρεύμα, ΕΥΑΘ κτλ.) κατανέμονται σύμφωνα με τα τετραγωνικά μέτρα του κάθε διαμερίσματος. Ο νόμος αυτός μπορεί να μην ισχύσει μόνο στην περίπτωση που υπάρχει ομόφωνη απόφαση όλων των ιδιοκτητών της πολυκατοικίας.

Πως μπορώ να ενημερωθώ για το κόστος των κοινοχρήστων πριν νοικιάσω το διαμέρισμα;

Πριν την υπογραφή του συμφωνητικού, να διαβάσετε το κανονισμό της πολυκατοικίας. Σε περίπτωση που δεν υπάρχει κανονισμός καλό θα ήταν μια συνάντηση με τον διαχειριστή της οικοδομής για να ενημερωθείτε για το πώς χρεώνονται οι δαπάνες.

Τι γίνεται στην περίπτωση που κάποιος ένοικος δεν πληρώνει τα κοινόχρηστα του;

Εάν ο ένοικος είναι ενοικιαστής, τότε θα πρέπει να απευθυνθείτε στον ιδιοκτήτη ο οποίος είναι και υπεύθυνος για το διαμέρισμα. Εάν ο ένοικος είναι ο ιδιοκτήτης τότε θα πρέπει να διεκδικήσετε τα χρήματα δικαστικά. Μέχρι να πραγματοποιηθεί το δικαστήριο, το διαμέρισμα αυτό θα πρέπει να μπαίνει κανονικά στα κοινόχρηστα και το ποσό που του αναλογεί να εισπράττεται από τα υπόλοιπα διαμερίσματα.

Μπορεί κάποιος ένοικος να μην κάνει χρήση του ανελκυστήρα και να μην συμμετέχει   στην αντίστοιχη δαπάνη;

Όχι. Η συμμετοχή είναι υποχρεωτική.

Σε περίπτωση που υπάρχει επαγγελματική στέγη, θα υπάρξει επιπλέον επιβάρυνση για την χρήση του ανελκυστήρα;

Δεν υπάρχει σχετική νομοθεσία για το θέμα αυτό. Είναι θέμα που το διευκρινίζει ο κανονισμός της πολυκατοικίας, εφόσον υπάρχει. Επίσης οι ιδιοκτήτες μπορούν να αποφασίσουν για ένα τέτοιο θέμα στη γενική συνέλευση.

      Ο τελευταίος όροφος έχει υγρασία η οποία προέρχεται από την ταράτσα. Ποιοι πρέπει να συμμετέχουν στη δαπάνη;

Η ταράτσα της πολυκατοικία ανήκει σε όλους τους ιδιοκτήτες. Οπότε θα πρέπει να συμμετέχουν όλα τα διαμερίσματα βάσει των τετραγωνικών τους μέτρων.

Χρειάζεται να γίνει μια έκτακτη εργασία στην πολυκατοικία π.χ. βάψιμο. Ωστόσο ένας ένοικος διαφωνεί και αρνείται να συμμετέχει στη δαπάνη, τι γίνεται στην περίπτωση αυτή;

Εάν η πολυκατοικία έχει κανονισμό τότε ακολουθούμε τον κανονισμό. Στην αντίθετη περίπτωση σύμφωνα με το νόμο 3741/29 για οποιαδήποτε εργασία/ δαπάνη θα πρέπει να υπάρχει ομόφωνη απόφαση όλων των ιδιοκτητών. Έστω και ένας να διαφωνεί η εργασία δεν μπορεί να γίνει.

Ποιες είναι οι δαπάνες που αφορούν μόνο τους ιδιοκτήτες και ποιες τους ενοικιαστές;

Τους ιδιοκτήτες αφορούν οι δαπάνες που έχουν σχέση με αντικατάσταση ή αντιμετώπιση βλαβών των βασικών στοιχείων των εγκαταστάσεων της οικοδομής. Αλλαγή λέβητα πετρελαίου ή αερίου, μόνωση ταράτσας, εσωτερική/ εξωτερική βαφή της οικοδομής, αντικατάσταση υδρορροών, αλλαγή πόρτας εισόδου.
Οι ενοικιαστές συμμετέχουν στις λειτουργικές δαπάνες της οικοδομής για παράδειγμα στην καθαριότητα, το ρεύμα, την ΕΥΑΘ, την θέρμανση, τη συντήρηση του ανελκυστήρα, την αλλαγή λαμπτήρων, την απολύμανση, τα αναλώσιμα κτλ.
 

Ο διαχειριστής είναι υπεύθυνος για την συντήρηση του συστήματος κεντρικής θέρμανσης;

Ναι. Ο διαχειριστής πρέπει να διασφαλίζει τη σωστή και ασφαλή λειτουργία του συστήματος θέρμανσης με τη συντήρησή του, τουλάχιστον μία φορά τον χρόνο, από ειδικά εξουσιοδοτημένο τεχνικό. Σε περίπτωση που δεν υπάρχει διαχειριστής, υπεύθυνοι είναι όλοι οι χρήστες.

Πως καθορίζονται τα χιλιοστά συμμετοχής των ιδιοκτησιών στις δαπάνες;

Ο μηχανολόγος μηχανικός που σχεδιάζει την πολυκατοικία, φτιάχνει και τον πίνακα «Οριζόντιας Ιδιοκτησίας» του ακινήτου. Ο πίνακας αυτός περιέχει τα στοιχεία κάθε διαιρεμένης ιδιοκτησίας του ακινήτου, όπως εμβαδόν, όγκος, αναλογούντες κοινόχρηστοι χώροι, ποσοστό επί του οικοπέδου κ.α. Στον ίδιο πίνακα καθορίζεται και η συμμετοχή κάθε ιδιοκτησίας στις κοινές δαπάνες του κτιρίου. Ο πίνακας αυτός είναι μέρος του συμβολαίου που υπογράφεται από τον αγοραστή, κατά την αγορά της ιδιοκτησίας και δεν μπορεί να μεταβληθεί παρά μόνο με συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών και με νέα συμβολαιογραφική πράξη.
 

Τι είναι το αποθεματικό της πολυκατοικίας που πως χρεώνεται στα κοινόχρηστα;

Είναι το χρηματικό ποσό, κάτι σαν κουμπαράς, το οποίο διαχειρίζεται η εκάστοτε επιτροπή της πολυκατοικίας, με σκοπό την ομαλή λειτουργία και την κάλυψη των εξόδων που τυχόν προκύψουν και πρέπει να αποπληρωθούν άμεσα.
Σε περίπτωση που είστε ένοικος και φύγετε από το διαμέρισμα που νοικιάζεται, θα πάρετε πίσω τα χρήματα που σας αναλογούν με την προϋπόθεση ότι δεν έχετε άλλες οφειλές και χρηματικές υποχρεώσεις ως προς την πολυκατοικία. Όταν το διαμέρισμα είναι κενό τότε το αποθεματικό είναι υποχρεωμένος να το καταβάλλει ο ιδιοκτήτης ή να χρεωθεί στον επόμενο ενοικιαστή.

Ποια είναι η υποχρέωση του διαχειριστή σχετικά με την ανάρτηση των καταστάσεων των κοινοχρήστων δαπανών;

Ο διαχειριστής πρέπει να αναρτά την κατάσταση των κοινοχρήστων δαπανών συνοδευόμενη από απλές φωτοτυπίες των παραστατικών των κοινοχρήστων δαπανών σε σημείο της οικοδομής, στο οποίο δεν θα έχουν εύκολη πρόσβαση οι τρίτοι-επισκέπτες της οικοδομής.

Πότε παραγράφονται οι οφειλές για τα κοινόχρηστα;

Σε περίπτωση που υπάρξουν χρέη από απλήρωτα κοινόχρηστα, δυστυχώς η μοναδική αντιμετώπιση του προβλήματος είναι η δικαστική οδός.
Στην περίπτωση όμως που δεν διεκδικήσετε εγκαίρως τα απλήρωτα κοινόχρηστα, τα χρέη μετά το πέρας της πενταετίας παραγράφονται εφόσον δεν υπάρξει δικαστική αξίωση. Αν για παράδειγμα ένα διαμέρισμα χρωστάει κοινόχρηστα τα τελευταία 10 χρόνια, μπορείτε να διεκδικήσετε μόνο τα χρωστούμενα της τελευταίας πενταετίας