Συχνές ερωτήσεις
για τη Διαχείριση Κοινοχρήστων

Ποιες θεωρούνται ως «κοινόχρηστες δαπάνες»;

Είναι όλες οι δαπάνες που αφορούν τα κοινόχρηστα και κοινόκτητα μέρη, χώρους και εγκαταστάσεις της πολυκατοικίας. Για παράδειγμα η καθαριότητα, η θέρμανση, το ρεύμα της πολυκατοικίας, η επισκευή ή συντήρηση του ανελκυστήρα, η ταράτσα, η εσωτερική- εξωτερική επισκευή του κτηρίου, οι υδρορροές, η κεντρική αποχέτευση κτλ.

Υπάρχει ένα κενό διαμέρισμα στην πολυκατοικία μας. Τι ποσοστό επί των κοινοχρήστων πρέπει να πληρώνει;

Εάν η πολυκατοικία έχει κανονισμό τότε ακολουθούμε τον κανονισμό. Εάν όχι, τότε σύμφωνα με το νόμο 3741/29 το κενό διαμέρισμα είναι υποχρεωμένο να πληρώνει κατά 100% στις κοινόχρηστες δαπάνες και του ανελκυστήρα. Στις λειτουργικές δαπάνες της κεντρικής θέρμανσης (καύσιμα & ΔΕΗ καυστήρα) η κενή ιδιοκτησία συμμετέχει με το μειωμένο ποσοστό που ορίζεται στον πίνακα του μηχανολόγου με τον συντελεστή παραμένουσας επιβάρυνσης fi. Στις δαπάνες συντήρησης, επισκευής συμμετέχει 100%.

Τι γίνεται στην περίπτωση που κάποιος ένοικος δεν πληρώνει τα κοινόχρηστα του;

Εάν ο ένοικος είναι ενοικιαστής, τότε θα πρέπει να απευθυνθείτε στον ιδιοκτήτη ο οποίος είναι και ο τελικός υπόχρεος στην καταβολή των κοινοχρήστων. θα πρέπει να διεκδικήσετε τα χρήματα δικαστικά. Μέχρι να πραγματοποιηθεί το δικαστήριο, το διαμέρισμα αυτό θα πρέπει να μπαίνει κανονικά στα κοινόχρηστα και το ποσό που του αναλογεί καλύπτεται από το αποθεματικό της πολυκατοικίας.

Μπορεί κάποιος ένοικος να μην κάνει χρήση του ανελκυστήρα και να μην συμμετέχει στην αντίστοιχη δαπάνη;

Όχι. Η συμμετοχή είναι υποχρεωτική.

Πως κατανέμονται οι κοινόχρηστες δαπάνες;

Εάν η πολυκατοικία έχει κανονισμό τότε ακολουθούμε τον κανονισμό. Εάν όχι, τότε σύμφωνα με το νόμο 3741/29 ¨περί ιδιοκτησιών κατ’ορόφους’:

1. Οι κοινόχρηστες δαπάνες κατανέμονται ανάλογα με την αξία των ακινήτων και η νομολογία (αποφάσεις δικαστηρίων) δέχτηκε την μέση κατασκευαστική αξία, που καταλήγει να είναι ανάλογη με το εμβαδό κάθε διαιρεμένης ιδιοκτησίας, λαμβανομένου υπόψη και του όγκου της.

2. Οι λειτουργικές δαπάνες του ανελκυστήρα (συντήρηση & ΔΕΗ που καταναλώνει) κατανέμονται ανάλογα με το εμβαδό των ιδιοκτησιών και με προσαύξηση ανά όροφο 15%.

3. Οι δαπάνες της κεντρικής θέρμανσης σύμφωνα με το Π.Δ της 27.9/7.11.85 κατανέμονται ανάλογα με τον συντελεστή επιβάρυνσης εi ο οποίος εξαρτάται από τον θερμαινόμενο όγκο κάθε ιδιοκτησίας και τις θερμικές απώλειες των ανοιγμάτων (μπαλκονόπορτες – παράθυρα). Ο συντελεστής επιβάρυνσης ορίζεται στον πίνακα του μηχανολόγου.

Σε περίπτωση που υπάρχει επαγγελματική στέγη, θα υπάρξει επιπλέον επιβάρυνση για την χρήση του ανελκυστήρα;

Δεν υπάρχει σχετική νομοθεσία για το θέμα αυτό. Είναι θέμα που το διευκρινίζει ο κανονισμός της πολυκατοικίας, εφόσον υπάρχει. Επίσης οι ιδιοκτήτες μπορούν να αποφασίσουν για ένα τέτοιο θέμα στη γενική συνέλευση συναινετικά.

Ο τελευταίος όροφος έχει υγρασία η οποία προέρχεται από την ταράτσα. Ποιοι πρέπει να συμμετέχουν στη δαπάνη;

Η ταράτσα της πολυκατοικία ανήκει σε όλους τους ιδιοκτήτες. Οπότε θα πρέπει να συμμετέχουν όλες οι ιδιοκτησίες με βάσει των τετραγωνικών τους μέτρων σε συσχετισμό και με τον όγκο τους.

Χρειάζεται να γίνει μια έκτακτη εργασία στην πολυκατοικία π.χ. βάψιμο. Ωστόσο ένας συνιδιοκτήτης διαφωνεί και αρνείται να συμμετέχει στη δαπάνη, τι γίνεται στην περίπτωση αυτή;

Εάν η πολυκατοικία έχει κανονισμό τότε ακολουθούμε τον κανονισμό. Στην αντίθετη περίπτωση σύμφωνα με το νόμο 3741/29 για οποιαδήποτε εργασία/ δαπάνη θα πρέπει να υπάρχει απόφαση Γενικής Συνέλευσης των ιδιοκτητών και το ποσό που του αναλογεί θα εισπραχθεί με προσφυγή στο δικαστήριο.

Ποιες είναι οι δαπάνες που αφορούν μόνο τους ιδιοκτήτες και ποιες τους ενοικιαστές;

Τους ιδιοκτήτες αφορούν οι δαπάνες που έχουν σχέση με αντικατάσταση ή αντιμετώπιση βλαβών των βασικών στοιχείων των εγκαταστάσεων της οικοδομής. Αλλαγή λέβητα πετρελαίου ή αερίου, μόνωση ταράτσας, εσωτερική/ εξωτερική βαφή της οικοδομής, αντικατάσταση υδρορροών, αλλαγή πόρτας εισόδου.
Οι ενοικιαστές συμμετέχουν στις λειτουργικές δαπάνες της οικοδομής για παράδειγμα στην καθαριότητα, το ρεύμα, την ΕΥΑΘ, την θέρμανση, τη συντήρηση του ανελκυστήρα, την αλλαγή λαμπτήρων, την απολύμανση, τα αναλώσιμα κτλ.

Ο διαχειριστής είναι υπεύθυνος για την συντήρηση του συστήματος κεντρικής θέρμανσης;

Ναι. Ο διαχειριστής πρέπει να διασφαλίζει τη σωστή και ασφαλή λειτουργία του συστήματος θέρμανσης με τη συντήρησή του, τουλάχιστον μία φορά τον χρόνο, από ειδικά εξουσιοδοτημένο τεχνικό. Σε περίπτωση που δεν υπάρχει διαχειριστής, υπεύθυνοι είναι όλοι οι χρήστες.

Πως καθορίζονται τα χιλιοστά συμμετοχής των ιδιοκτησιών στις δαπάνες;

Ο πολιτικός μηχανικός ή ο αρχιτέκτων συντάσσει τον πίνακα του ακινήτου. Ο πίνακας αυτός περιέχει τα στοιχεία κάθε διαιρεμένης ιδιοκτησίας του ακινήτου, όπως εμβαδόν, όγκος, αναλογούντες κοινόχρηστοι χώροι, ποσοστό επί του οικοπέδου κ.α. Στον ίδιο πίνακα καθορίζεται και η συμμετοχή κάθε ιδιοκτησίας στις κοινές δαπάνες του κτιρίου. Για τις δαπάνες της κεντρικής θέρμανσης ο μηχανολόγος συντάσσει τον πίνακα που ορίζεται στο Π.Δ. της 27.9/7.11.85.

Τι είναι το αποθεματικό της πολυκατοικίας που πως χρεώνεται στα κοινόχρηστα;

Είναι το χρηματικό ποσό, κάτι σαν κουμπαράς, το οποίο διαχειρίζεται η εκάστοτε επιτροπή της πολυκατοικίας, με σκοπό την ομαλή λειτουργία και την κάλυψη των εξόδων που τυχόν προκύψουν και πρέπει να αποπληρωθούν άμεσα. Αφορά τον ιδιοκτήτη και χρεώνεται ανάλογα με το εμβαδό των ιδιοκτησιών.

Ποια είναι η υποχρέωση του διαχειριστή σχετικά με την ανάρτηση των καταστάσεων των κοινοχρήστων δαπανών;

Ο διαχειριστής πρέπει να αναρτά την κατάσταση των κοινοχρήστων δαπανών στον πίνακα ανακοινώσεων, συνοδευόμενη από απλές φωτοτυπίες των παραστατικών των κοινοχρήστων δαπανών.

Πότε παραγράφονται οι οφειλές για τα κοινόχρηστα;

Σε περίπτωση που υπάρξουν χρέη από απλήρωτα κοινόχρηστα, δυστυχώς η μοναδική αντιμετώπιση του προβλήματος είναι η δικαστική οδός.
Στην περίπτωση όμως που δεν διεκδικήσετε εγκαίρως τα απλήρωτα κοινόχρηστα, τα χρέη μετά το πέρας της πενταετίας παραγράφονται εφόσον δεν υπάρξει δικαστική αξίωση. Αν για παράδειγμα ένα διαμέρισμα χρωστάει κοινόχρηστα τα τελευταία 10 χρόνια, μπορείτε να διεκδικήσετε μόνο τα χρωστούμενα της τελευταίας πενταετίας

Συχνές ερωτήσεις για τη Διαχείριση Κοινοχρήστων