Η περιοχή είναι το «κλειδί» στο δίλημμα πλατφόρμα ή μακροχρόνια ενοικίαση
Το ερώτημα «τι συμφέρει περισσότερο: βραχυχρόνια ή μακροχρόνια μίσθωση της κατοικίας» απασχολεί χιλιάδες ιδιοκτήτες διαμερισμάτων τα τελευταία χρόνια. Φέτος ειδικά, που όπως δείχνουν τα σχετικά στοιχεία η βραχυχρόνια μίσθωση βρίσκεται σε τροχιά πλήρους ανάκαμψης από την πανδημία, φαίνεται πως το δίλημμα θα επιστρέψει για αρκετούς, οι οποίοι την τελευταία διετία επέλεξαν την αποχώρηση από την εκμετάλλευση του ακινήτου τους μέσω κάποιας ψηφιακής πλατφόρμας.
Τα συν και τα πλην
Στην πράξη, μπορεί τα έσοδα από τη βραχυχρόνια μίσθωση να μοιάζουν δελεαστικά, ωστόσο υπάρχουν και σημαντικά υψηλότερα έξοδα συγκριτικά με τη μακροχρόνια μίσθωση. Ακόμα κι έτσι βέβαια, φαίνεται πως οι αρκετά υψηλότερες τιμές που έχουν διαμορφωθεί φέτος στη βραχυχρόνια μίσθωση, συνηγορούν υπέρ της σχετικής επιλογής σε αρκετές περιπτώσεις ακινήτων και περιοχών. Εφόσον πρόκειται δε για διαμερίσματα σε σημεία υψηλού τουριστικού ενδιαφέροντος, για πολλούς δεν υφίσταται καν δίλημμα με βάση τα σημερινά δεδομένα της αγοράς.
Σύμφωνα με τα σχετικά στοιχεία, σήμερα, ένα διαμέρισμα τρίτου ορόφου, επιφανείας 75 τ.μ. σε πολυκατοικία του 1980 και πλήρως ανακαινισμένο, μπορεί να εξασφαλίσει μηνιαία έσοδα της τάξεως των 2.040 ευρώ. Το ποσό αυτό υπολογίζεται με βάση την εξασφάλιση πληρότητας της τάξεως των 24 ημερών/μήνα και την εξασφάλιση τιμής της τάξεως των 85 ευρώ/διανυκτέρευση. Τα μεγέθη αυτά αποτελούν μέσο όρο έτους, καθώς τους θερινούς μήνες και ιδίως την περίοδο από τις αρχές Ιουνίου έως και τα τέλη Σεπτεμβρίου, η μέση τιμή/διανυκτέρευση ξεπερνά φέτος τα 110 ευρώ.
Ωστόσο, θα πρέπει κανείς να υπολογίσει και μια σειρά από έξοδα, αρχής γενομένης από την προμήθεια 15% (306 ευρώ) της ψηφιακής πλατφόρμας που βρίσκεται το ακίνητο, ενώ οι δαπάνες κοινοχρήστων και λογαριασμών ΔΕΚΟ υπολογίζονται σε τουλάχιστον 170 ευρώ». Αντίστοιχα, ο φόρος εισοδήματος από ενοίκια διαμορφώνεται σε 184 ευρώ/μήνα, ενώ εφόσον πρόκειται για ένα ακίνητο, το οποίο εκμεταλλεύεται κάποιος επενδυτικά (δηλαδή δεν αποτελεί τη βασική του ενασχόληση), τότε κατά κανόνα θα πρέπει να υπολογιστεί και η προμήθεια 20% που εισπράττει η εταιρεία διαχείρισης για να προωθήσει και λειτουργήσει το συγκεκριμένο ακίνητο, ήτοι επιπλέον 408 ευρώ. Στις παραπάνω δαπάνες θα πρέπει να υπολογιστεί και το κόστος απόσβεσης της επίπλωσης και του εξοπλισμού του ακινήτου (περί τα 6.000 ευρώ σε βάθος πενταετίας), το οποίο διαμορφώνεται σε 100 ευρώ/μήνα.
Τα παραπάνω μεταφράζονται σε καθαρά μηνιαία έσοδα της τάξεως των 872 ευρώ από τη βραχυχρόνια μίσθωση σε βάθος 12μήνου.
Στον αντίποδα, αν το ίδιο διαμέρισμα αξιοποιούνταν μέσω μιας μακροχρόνιας συμφωνίας μίσθωσης, θα μπορούσε να αποκομίσει περί τα 750 ευρώ, λόγω της σημαντικής αύξησης των ενοικίων κατά τη διάρκεια των τελευταίων τριών ετών. Αφαιρώντας τον φόρο εισοδήματος από ενοίκια, που υπολογίζεται σε 112,5/μήνα και το κόστος συντήρησης/επισκευών της τάξεως των 50 ευρώ/μήνα, το τελικό καθαρό κέρδος που μένει στον ιδιοκτήτη αγγίζει τα 587 ευρώ. Η διαφορά λοιπόν είναι σαφώς υπέρ της βραχυχρόνιας μίσθωσης και διαμορφώνεται σε 3.420 ευρώ περισσότερα κέρδη σε ετήσια βάση, ή 285 ευρώ/μήνα.
Είναι λοιπόν σαφές ότι η επιλογή δεν είναι πάντα απλή κι εξαρτάται τόσο από το ρίσκο που είναι διατεθειμένος να αναλάβει ο εκάστοτε ιδιοκτήτης, όσο και από τα χαρακτηριστικά του ακινήτου που διαθέτει, ιδίως σε ό,τι αφορά την τοποθεσία του ακινήτου.
Το όριο των 200 ημερών για κέρδη από τη βραχυχρόνια μίσθωση
«Για την αξιοποίηση ενός ακινήτου μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης, θα πρέπει να εξασφαλίζονται τουλάχιστον 200 ημέρες απασχόλησης σε ετήσια βάση, δηλαδή περίπου 55%, ιδανικά ακόμα και 60%, ώστε να έχει νόημα η επιλογή αυτή», αναφέρει στην «Καθημερινή» ο Λευτέρης Ποταμιάνος, πρόεδρος του συλλόγου Μεσιτών Αθηνών – Αττικής. Η εκτίμηση αυτή αποτελεί εμπειρική διαπίστωση όσων έχουν κατά καιρούς δραστηριοποιηθεί στη βραχυχρόνια μίσθωση και έχουν γνώση των εξόδων που συνεπάγεται.
Το καθαρό κέρδος για τον ιδιοκτήτη είναι περίπου το 45% των συνολικών εσόδων, μετά την αφαίρεση φόρων, προμηθειών και λοιπών δαπανών.
Κατά τον κ. Θεοδωρίδη, αντιπρόεδρο του συλλόγου Μεσιτών Αθηνών, σε βάθος χρόνου η μακροχρόνια ενοικίαση είναι μάλλον πιο αποδοτική, καθώς αποφεύγει κανείς τις έντονες διακυμάνσεις, που έχουν παρατηρηθεί μέχρι σήμερα στα έσοδα των βραχυχρόνιων μισθώσεων. «Η βραχυχρόνια μίσθωση δεν είναι για κάποιον που θέλει ένα σταθερό εισόδημα. Αυτό εξασφαλίζεται μόνο μέσω της μακροχρόνιας μίσθωσης».
Από την άλλη πλευρά, η βραχυχρόνια μίσθωση προσφέρει και σημαντικά οφέλη σε σχέση με τη μακροχρόνια. Όπως αναφέρουν οι επαγγελματίες της αγοράς, επιλέγοντας τη βραχυχρόνια, ο ιδιοκτήτης γνωρίζει ότι θα προπληρωθεί για τη χρήση του ακινήτου, ενώ δεν έχει και δαπάνες σε δικηγόρους – π.χ. για έξωση σε κακοπληρωτή ή δύστροπο ενοικιαστή. Παράλληλα, υπάρχει σημαντική ευελιξία από πλευράς εσόδων, καθώς το ακίνητο ακολουθεί την πορεία της αγοράς σε συνεχή βάση, μια και δεν «κλειδώνει» η τιμή του ενοικίου για πολλά χρόνια, όπως συμβαίνει στη μακροχρόνια μίσθωση.
Επίσης, η βραχυχρόνια μίσθωση δεν προσφέρει ένα σταθερό εισόδημα, ενώ υπάρχει και πολύ μεγάλη διακύμανση μεταξύ των χειμερινών και των θερινών μηνών, λόγω των χαρακτηριστικών υψηλής εποχικότητας που εμφανίζει η ελληνική αγορά.
Πηγή: kathimerini.gr
Για οποιαδήποτε διευκρίνηση, μη διστάσετε να επικοινωνήσετε μαζί μας.